Khai thông dòng tiền vào bất động sản 2023

Thị trường BĐS có dấu hiệu cải thiện, dòng tiền tích cực

PGS. GS.TS Trần Kim Chung – nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho biết, thị trường BĐS là một trong 4 thị trường trọng điểm được Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo thời gian qua. Năm 2023, thị trường BĐS sẽ bước sang trang mới khi nhiều luật liên quan dự kiến sẽ được sửa đổi và thông qua như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai; trong đó, rất quan trọng là Luật Đất đai sửa đổi.

Theo TS Trần Kim Chung, thị trường đất nền có dấu hiệu cải thiện và được kỳ vọng sẽ đưa dòng tiền lớn vào thị trường có yếu tố quan trọng được đề cập trong Nghị quyết 18-NQ/TW của hội nghị vừa qua. Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý, sử dụng đất đai, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển”. có thu nhập cao”.

Thị trường nhà ở sẽ chuyển biến khỏi tình trạng mất cân đối cung cầu vào năm 2022 khi Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo tập trung phát triển nhà ở xã hội, góp phần đưa ra thị trường những sản phẩm, hàng hóa phù hợp. cơ chế, chính sách hỗ trợ tài chính.

Cùng với đó, chưa bao giờ thị trường BĐS công nghiệp lại có cơ hội tốt như hiện nay. Nhiều doanh nghiệp FDI đầu tư vào Việt Nam trong bối cảnh dịch chuyển dòng vốn trên thế giới. Đến cuối năm 2022, mặc dù chịu nhiều tác động của tình hình thế giới, kinh tế Việt Nam vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng 8%, lạm phát được kiểm soát ở mức 3%…

Đặc biệt, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đã bắt đầu tăng giá trở lại sau khi du lịch Việt Nam mở cửa và khởi sắc.

TS Trần Kim Chung nhìn vào hơn 10 khía cạnh dòng tiền nhận thấy tín hiệu tích cực là chủ đạo. Dòng tiền đầu tiên là tín dụng năm 2023 sẽ khả quan hơn năm nay nhờ quyết định nới hạn mức tín dụng cho các ngân hàng thương mại để tạo đà cho doanh nghiệp hoạt động trong năm 2023.

Dòng tiền thứ hai là chứng khoán đang trong xu hướng tăng. Đặt khả năng nếu chứng khoán tăng lên mốc 1.300 – 1.400 sẽ có một lượng tiền lớn chảy vào nền kinh tế và bất động sản.

Cùng với đó, trái phiếu dần hồi phục, năm 2023 sẽ có hơn 6.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, nhưng với những phản ứng chính sách đã được đưa ra, vấn đề này đã được kiểm soát.

Nguồn vốn đầu tư nước ngoài có nhiều tiềm năng gia tăng. Hơn 200 đại diện cấp cao đến từ các công ty đầu tư hàng đầu đã chọn Việt Nam là điểm đến đầu tư ưa thích nhất và đứng thứ hai trong nhóm các thị trường mới nổi. Lần đầu tiên Việt Nam lọt vào Top 20 nền kinh tế thu hút FDI lớn nhất thế giới.

Bên cạnh đó, kiều hối vẫn rất ổn định. Việt Nam là một trong 10 quốc gia nhận kiều hối lớn nhất thế giới, trong đó ước tính 25% lượng kiều hối được đầu tư vào bất động sản nói chung.

Các nhà đầu tư tiềm năng vô tận, khi có cơ hội sẽ đầu tư ngay với tâm lý không ngoại lệ, nếu có tích lũy sẽ đầu tư vào nhà đất.

Dòng tiền còn lại ở mức ổn định do các doanh nghiệp BĐS vượt qua giai đoạn khó khăn; M&A tiếp tục gia tăng; Các nhà đầu tư chiến lược mới nổi có thể được coi là những con sếu đầu đàn làm thay đổi cục diện của một địa phương, một vùng kinh tế…

Trước những triển vọng tích cực, để thị trường BĐS tiếp tục phát triển, TS Trần Kim Chung đề xuất một số giải pháp như hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến BĐS; hoàn thiện các chỉ số thị trường bất động sản như chỉ số giá đất, chỉ số giá nhà, chỉ số thị trường nhà ở…; nâng cao tính minh bạch của thị trường, huy động các nguồn lực tiềm năng, các nhà phát triển BĐS cần hướng đến sự chuyên nghiệp.

Đặc biệt, TS Trần Kim Chung nhấn mạnh: cần có chính sách khơi thông dòng tiền, thay vì hỗ trợ tài chính từ phía cung (người lao động) sẽ chuyển sang phía cầu (người mua) với các điều kiện vay ưu đãi. ưu đãi nhất định cho một số loại khách hàng khi giao dịch được thực hiện. Thời gian qua chúng ta đã triển khai cho vay ưu đãi đối với người mua nhà ở xã hội đã góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển.

Cuối cùng, giải pháp liên quan đến thông tin và truyền thông cần hướng đến hỗ trợ thị trường chuyên nghiệp hơn, trưởng thành hơn, thực chất hơn.

Dòng vốn đầu tư nước ngoài đóng vai trò quan trọng

Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, Việt Nam tăng trưởng rất tốt trong thời gian qua, đặc biệt là từ năm 2011 đến nay. Vấn đề này ảnh hưởng lớn đến khả năng chi trả của bất động sản, trong đó vốn đầu tư nước ngoài đóng vai trò quan trọng, từ đó có thể so sánh đầu tư vào Việt Nam tăng như thế nào so với các thị trường khác. .

Theo bà Trang, dòng vốn ngoại vào Việt Nam nói chung giúp người dân cải thiện thu nhập, thu hút FDI ở miền Bắc chiếm 37% và miền Nam, đặc biệt là Đông Nam Bộ chiếm 41%, tác động lớn đến thị trường. thị trường bất động sản. Nếu tính lượng vốn FDI vào Việt Nam thì đứng đầu là lĩnh vực chế tạo và thứ hai là bất động sản. Cùng với đó, trong 5 năm qua có các quỹ đầu tư vào Việt Nam. Vốn đăng ký đầu tư BĐS trước đây cao nhưng thực hiện thấp thì gần đây vốn thực hiện bắt đầu tăng mạnh.

Có ba loại vốn chính vào Việt Nam bao gồm: đầu tư bằng vốn tự có; công ty quản lý quỹ; và các nhà đầu tư tài chính. Đến nay, Việt Nam được coi là thị trường cơ hội đầu tư chứ không phải thị trường đầu tư nhờ dòng tiền ổn định.

Dòng vốn đổ vào bất động sản cũng có nhiều phân khúc và đã bắt đầu có sự dịch chuyển ở các phân khúc khác nhau như nhà ở, khu công nghiệp, khách sạn, văn phòng và bán lẻ… trên địa bàn.

Các chuyên gia từng đề cập đến Quỹ tín thác bất động sản (REIT), tại thị trường Việt Nam, một số nhà đầu tư đã bắt đầu tìm hiểu mô hình này. Thực tế, hình thức này dành cho các nhà đầu tư quy mô lớn trên toàn cầu và là mô hình rất bình thường, nhưng thị trường Việt Nam còn rất mới. Bởi đặc điểm của quỹ này là chỉ dành cho các tài sản có dòng tiền ổn định, trong khi tài sản của thị trường Việt Nam chủ yếu là nhà ở nên dòng tiền không ổn định, đặc biệt từ loại tài sản là tài liệu. phòng.

Tuy nhiên, các quỹ đầu tư thường đầu tư vào những tài sản cốt lõi nhất, phục vụ nhu cầu của thị trường trong khi thị trường Việt Nam còn rất nhỏ, con số vài chục triệu USD với 1 quỹ không phải là lớn. .

Theo đại diện Cushman & Wakefield, thị trường bất động sản Việt Nam hiện có nhiều thay đổi và ngày càng chuyên nghiệp hơn, đồng nghĩa với việc chúng ta đã có những doanh nghiệp có chiến lược và mô hình rõ ràng. Sản phẩm và thị trường rõ ràng bắt đầu có nhiều loại quỹ tham gia vào thị trường. Điều đó cho thấy sự chuyển dịch từ các cá nhân nhỏ lẻ sang các thị trường lớn hơn để thâm nhập thị trường khu vực và toàn cầu.

Bất động sản là xương sống của nền kinh tế và là an sinh xã hội, bao trùm mọi phân khúc. Về triển vọng thị trường BĐS Việt Nam 2032, BĐS không chỉ dừng lại ở căn hộ, đất nền, nhà ở xã hội mà còn nhiều phân khúc khác.

“Theo tìm hiểu của chúng tôi, nhà đầu tư trên thị trường BĐS rất đặc thù, đòi hỏi tầm nhìn dài hạn, nguồn vốn lớn nên cơ cấu phải có trong vốn tự có ít nhất 30-40%. , nợ ngân hàng, nợ dưới 50% và phải có nhà đầu tư chiến lược. Nếu đáp ứng được các điều kiện này, thị trường sẽ cân bằng”, bà Trang Bùi nói.