Đất nền “sốt nóng” quanh dự án

Trong những tuần cuối năm, các khu vực ven phía nam Hà Nội – Hồng Vân, Thường Tín, Thượng Phúc, Thanh Oai – đã trở thành “điểm nóng” cho các nhà đầu tư bất động sản khi dự án Khu đô thị thể thao Olympic bắt đầu khởi công. Theo khảo sát thực địa, giá đất nông nghiệp truyền thống đã tăng hơn 3 lần trong vòng 6 tháng, từ mức 60 triệu đồng/m² lên tới hơn 200 triệu đồng/m² ở một số lô mặt tiền.

Ví dụ thực tiễn: một lô đất ở xã Hồng Vân, diện tích 68m², được môi giới đưa ra mức giá 5,1 tỷ đồng (≈74 triệu đồng/m²), trong khi chỉ 3 tháng trước cùng diện tích được chào bán ở mức 60 triệu đồng/m². Mức tăng bất thường này được giải thích bởi vị trí gần dự án Olympic và kỳ vọng hạ tầng sẽ được nâng cấp.

Hiện tượng tương tự cũng xuất hiện tại các xã của huyện Đông Anh khi dự án Vinhomes Cổ Loa khởi công. Giá đất đã tăng từ 60‑70 triệu đồng/m² lên tới 200‑250 triệu đồng/m² chỉ trong vài tháng. Tuy nhiên, sau cơn “sốt” đầu năm, giao dịch giảm mạnh và thị trường bắt đầu chững lại.

Rủi ro “đỉnh” và cách phòng tránh

“Ăn theo” dự án có thể là con dao hai lưỡi – mang lại lợi nhuận nhanh nhưng cũng tiềm ẩn nguy cơ vỡ bong bóng.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), khởi công dự án chỉ là một “động lực kỳ vọng” ngắn hạn. Giá trị bền vững chỉ xuất hiện khi dự án đi kèm với hạ tầng giao thông, dịch vụ công cộng và môi trường thương mại đồng bộ. Nếu chỉ dựa vào tin tức khởi công, nhà đầu tư dễ rơi vào “đỉnh” – giá tăng mạnh rồi sụt giảm khi hạ tầng chưa thực hiện.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, nhấn mạnh rằng việc sử dụng đòn bẩy tài chính (vay ngân hàng) trong giai đoạn này làm tăng rủi ro thanh khoản. Đất nền ở khu vực ven đô thường không tạo dòng tiền nhanh; nếu giá giảm, nhà đầu tư sẽ chịu lỗ nặng.

Để giảm thiểu rủi ro, các chuyên gia đề xuất:

• Kiểm tra pháp lý dự án (giấy phép xây dựng, quy hoạch chi tiết).
• Ưu tiên các khu vực có kế hoạch hạ tầng đã được phê duyệt và thực hiện.
• Đánh giá khả năng tài chính cá nhân, tránh vay mượn quá mức.
• Theo dõi xu hướng giao dịch thực tế – không chỉ dựa vào giá chào bán.

Kết luận và lời khuyên cho nhà đầu tư

Đầu tư đất nền “ăn theo” dự án vẫn là một chiến lược sinh lời tiềm năng, nhưng thành công phụ thuộc vào việc nắm bắt đúng thời điểm và lựa chọn vị trí có nền tảng hạ tầng vững chắc. Đối với những nhà đầu tư dài hạn, việc kiên nhẫn chờ dự án hoàn thiện và tạo ra nhu cầu thực sự là yếu tố then chốt. Đối với những người muốn “bắt cơ hội” ngắn hạn, cần chuẩn bị kịch bản thoát vị và không sử dụng đòn bẩy quá mức.

Hãy cân nhắc kỹ lưỡng, tham khảo các báo cáo thị trường độc lập và luôn đặt mục tiêu tài chính rõ ràng trước khi quyết định mua đất.

Đọc thêm các phân tích chuyên sâu về dự án bất động sản và chia sẻ kinh nghiệm của bạn trong phần bình luận!