Việc sửa đổi Luật Đất đai – một đạo luật có tác động sâu rộng đến hàng triệu người dân và hàng trăm tỷ USD đầu tư, đòi hỏi một mục tiêu tối thượng rõ ràng và cụ thể. Trung ương Đảng đã chỉ rõ rằng đất đai là một tài nguyên đặc biệt của quốc gia, cần được quản lý minh bạch để đảm bảo lợi ích chung của toàn dân. Điều này có nghĩa là đất đai không thể được sử dụng như một ‘sân chơi’ của những nhà đầu cơ hay như một công cụ để tận thu ngân sách.

Một trong những điểm yếu của Luật Đất đai 2013 là cơ chế khung giá đất. Điều này đã dẫn đến giá đất do Nhà nước quy định thường chỉ bằng 20-30% giá thị trường. Hệ quả là đã có hơn 80% đơn thư khiếu nại đất đai liên quan đến vấn đề này. Do đó, Luật mới cần có hướng giải quyết để bảng giá đất do địa phương xây dựng có thể sát với giá thị trường, nhưng cần tránh việc lấy giá sốt đất làm cơ sở. Điều này đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quản lý đất đai.

Chính sách tài chính đất đai cũng cần được xem xét lại. Việc truy thu bổ sung 5,4%/năm đối với tiền sử dụng đất chưa nộp đang khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn. Với hơn 2.887 dự án vướng mắc liên quan đến đất đai, tổng vốn đầu tư lên đến hơn 235 tỷ USD, việc áp mức truy thu như trên có thể dẫn đến những hệ lụy lớn về kinh tế và xã hội. Do đó, cần có những giải pháp phù hợp để hỗ trợ doanh nghiệp và đảm bảo nguồn thu ngân sách một cách bền vững.

Ngân sách có thể bội thu từ đất đai, nhưng nếu đất đai chỉ phục vụ mục đích này, thì lợi ích kinh tế đó là ngắn hạn và thiếu bền vững. Giá đất cần được tiếp cận từ góc độ công lý, đảm bảo không để Nhà nước thất thu thuế, không làm doanh nghiệp mất khả năng sinh lời, và không để người dân mất cơ hội có nhà ở. Điều này đòi hỏi một chính sách đất đai toàn diện và công bằng.

Thay vì truy thu, một giải pháp khác có thể được xem xét là đánh thuế lũy tiến vào sở hữu đất đai. Nhiều doanh nghiệp đã đề nghị bỏ quy định truy thu 5,4% trong lần sửa đổi sắp tới của Nghị định 103. Điều này có thể giải phóng hàng trăm dự án và khơi thông hàng tỷ USD vốn đầu tư, góp phần thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế.

Việc sửa đổi Luật Đất đai không thể chỉ là bản vá. Đây là lúc cần tái thiết toàn diện hệ thống quản trị đất đai, với triết lý cốt lõi là đất đai phục vụ phát triển công bằng, bền vững và vì lợi ích chung của toàn dân. Điều này đòi hỏi sự tham gia của tất cả các bên liên quan và một quá trình thảo luận, đóng góp ý kiến một cách rộng rãi và minh bạch.

Ông Nguyễn Thế Phượng, Phó chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA), đã đưa ra quan điểm của mình về vấn đề định giá đất và chính sách thuế đất tại hội thảo ‘Giá đất, thuế đất… thế nào cho hợp lý?’ do Báo Thanh Niên tổ chức. Theo ông Phượng, việc định giá đất và cơ chế chính sách này đã được Nhà nước sửa đổi nhiều lần và ngày càng hoàn thiện.

Nghị định 71 đã giao cho các địa phương quy định các thông số để tính giá đất, và tại TP.HCM, các hệ số tính đã được quy định rõ ràng, cho phép các doanh nghiệp tính toán số tiền thuế phải nộp. Ông Phượng chỉ ra rằng định giá đất liên quan đến hai vấn đề chính: bảng giá đất và định giá đất cụ thể.

Về bảng giá đất, ông Phượng cho rằng trên thế giới cũng chia thành hai câu chuyện. Thứ nhất, định giá đất phải dựa trên kinh tế thực chứng, tức là theo quy luật thị trường. Thứ hai, nếu muốn thu nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, thì cần có chuẩn mực theo chủ quan của nhà nước, phù hợp với điều kiện xã hội và chính sách từng thời kỳ.

Ông Phượng cũng nhấn mạnh rằng không phải bảng giá đất nào cũng có thể thỏa mãn hết mọi người trong xã hội. Vấn đề là nhà nước điều chỉnh như thế nào cho phù hợp. Đất nông nghiệp cần được chia thành nhiều loại, bao gồm đất trong khu đô thị, đất trong khu dân cư và đất nông nghiệp trong khu quy hoạch đất ở. Chính sách cũng cần định hướng cho việc sử dụng hợp lý, để tránh tình trạng bê tông hóa khắp nơi và đảm bảo môi trường xanh.

Về mức giá thuê đất, ông Phượng cho rằng cần phải xem lại vì chi phí đầu vào bị đội lên sẽ không khuyến khích đầu tư. Quan trọng là không để biến động mạnh gây sốc cho doanh nghiệp khi chuyển từ mức cũ sang mức mới. Về phương pháp định giá đất, vẫn phải tính cụ thể, có thể tính bằng phương pháp thặng dư và phải giảm cho một số đối tượng ưu tiên như giáo dục, y tế, vì đây là những loại hình được khuyến khích. Những loại hình này có thể thu bằng 50% giá đất ở.

Ông Phượng cũng nhấn mạnh rằng chính sách đất đai cần được điều chỉnh để đảm bảo môi trường xanh và đáp ứng nhu cầu của xã hội. Điều quan trọng là nhà nước cần có chính sách phù hợp để khuyến khích đầu tư và đảm bảo quyền lợi của doanh nghiệp và người dân.